Die eigene Immobilie gilt bei vielen als solides Fundament für die Altersvorsorge. Damit dies so bleibt, ist es äußerst wichtig, für Ihre Immobilie die größtmögliche Rentabilität zu erwirtschaften und deren Wert zu sichern.
Stehen Sie aktuell vor der Entscheidung eine Immobilie zu kaufen? Fragen Sie sich, welche steuerlichen Auswirkungen dieser Kauf genau auf Ihr Vermögen hat, und ob sich der Erwerb tatsächlich für Sie lohnt? Oder besitzen Sie bereits vermietete oder gemischt genutzte Immobilien?
Den größten Einfluss auf die Rentabilität Ihrer Immobile können Sie immer noch durch eine geschickte steuerliche Gestaltung nehmen.
Bei unserer umfassenden Immobilienanalyse vor dem Kauf eines Objektes oder für bereits bestehende Immobilienportfolios beantworten wir gerne Ihre persönlichen Fragen.
Die STEURA Steuerberatungsgesellschaft mbH in Gelsenkirchen-Schalke und die Steuerberatungskanzlei Ralph Steinberg in Gladbeck-Mitte sind jederzeit für Sie da und beraten Sie gerne in allen steuerlichen Fragen. Kontaktieren Sie uns einfach! Wir freuen uns auf Sie!
Wir sind spezialisiert auf
- Steuerberatung und betriebswirtschaftliche Beratung beim Immobilienkauf
- Steuerberatung und betriebswirtschaftliche Beratung beim Immobilienverkauf
- Steuerberatung zur Vermeidung von Spekulationsgeschäften beim Immobilienverkauf
- Steuerberatung zur Vermeidung des gewerblichen Grundstückshandels
- Steuerberatung zur Vermeidung der Betriebsaufspaltung
- Steuerberatung zur Erbschafts- und Schenkungssteuer
- Steuerberatung zu steuerlichen Auswirkungen von Sanierungen/Großreparaturen
- Steuerberatung bei Vermietung an Angehörige
- Steuerberatung bei der Vermietung von Fremdenzimmern (Airbnb)
- Steuerberatung für Photovoltaikanlagen
- Erstellung von Vermögensaufstellungen
- Erstellung von Nebenkostenabrechnungen
- Erstellung von Erklärungen zur Feststellung der Grundbesitzwerte (Reform der Grundsteuer)
Immobilienkauf
In Zeiten niedriger Zinsen und mangels anderer Alternativen scheint der Immobilienkauf eine der letzten attraktiven Kapitalanlagemöglichkeiten zu sein.
Doch die Immobilienpreise sind seit 2015 um 29,6 % gestiegen und befinden sich weiterhin auf steigendem Niveau.
Egal wie verlockend das Angebot ist, unterschreiben Sie keine Verträge leichtfertig. Nehmen Sie sich die Zeit und machen Sie sich selbst ein Bild von der tatsächlichen Lage und vom tatsächlichen Zustand der Immobilie bzw. des Grundstücks. Wenn Sie einen Bausachverständigen oder anderen Bauexperten ins Vertrauen ziehen, dann bekommen Sie ein objektives Bild von Ihrer Traumimmobilie und der Angemessenheit des Kaufpreises.
Die Aufteilung des Kaufpreises in einen Anteil Grund und Boden und einen Gebäudeanteil ist nicht nur für die Abschreibung des Gebäudeanteils von Bedeutung, sondern auch, wenn größere Reparaturen innerhalb von 3 Jahren nach einem Immobilienkauf vorgenommen werden. Betragen die Aufwendungen für größere Reparaturen mehr als 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes, kann es sich um sogenannten anschaffungsnahen Aufwand handeln. Das bedeutet, dass das Finanzamt die Kosten für die Reparaturen als Anschaffungskosten des Gebäudes wertet. Dies wiederum führt dazu, dass diese Kosten nur mit 2 % abgeschrieben werden können, anstelle einer sofortigen 100%igen Abzugsfähigkeit.
Insofern sollte man eine Beratung hierzu und die Berechnung des Grund- und Bodenanteils und des Gebäudeanteils schon vor dem Notartermin durch einen Steuerberater durchführen lassen.
Vereinbaren Sie deshalb früh genug einen Termin mit uns.
Die selbstgenutzte Immobilie bringt steuerlich kaum Vorteile. Nur bei Fremdvermietung gelten Immobilien als Investitionsobjekt. Dann können die Anschaffungskosten abgeschrieben werden.
Ein legaler Steuerspar-Trick besteht darin, die Immobilie zunächst fremd zu vermieten und erst einige Jahre später selbst zu nutzen. So können z.B. notwendige Instandhaltungen während der Zeit der Vermietung noch steuerlich geltend gemacht werden.
Selbstgenutzte Immobilien im Privatvermögen
Wie bereits oben kurz dargestellt, ist die privat genutzte Immobilie steuerlich nahezu unbeachtlich. Dies kann sich jedoch schlagartig und ohne dass Sie es bemerken, ändern, wenn Sie zum Beispiel Teile Ihres Hauses oder Ihre Eigentumswohnung für eine eigene selbständige Tätigkeit oder im Rahmen Ihrer unselbständigen Tätigkeit als Homeoffice nutzen.
- Nutzung zur eigenen selbständigen oder gewerblichen Tätigkeit
Bei einer Nutzung Ihrer Immobilie zur eigenen selbständigen oder gewerblichen Tätigkeit kann es unter bestimmten Umständen dazu kommen, dass der Teil Ihrer Immobilie, den Sie für diese Zwecke nutzen, dem Betriebsvermögen Ihrer Tätigkeit zugeordnet wird, mit der Folge, dass bei einer späteren Verlegung Ihrer Tätigkeit, einem späteren Verkauf Ihrer Immobilie oder der Beendigung Ihrer selbständigen Tätigkeit, eine sich ergebende Wertsteigerung der Immobilie versteuert werden muss. Gleiches kann bei der Nutzung eines Arbeitszimmers durch Gesellschafter-Geschäftführer;innen einer GmbH gelten.
- Nutzung zur nichtselbständigen Tätigkeit (Arbeitszimmer, Homeoffice)
Gerade seit Beginn der Corona-Pandemie arbeiten viele Arbeitnehmer:innen im Homeoffice. Dieser Trend wird sich wahrscheinlich in Zukunft noch weiter ausbreiten.
Befindet sich das Arbeitszimmer in einem selbstgenutzten Eigenheim und wird dieses innerhalb der 10-jährigen Spekulationspflicht veräußert, liegt nach Ansicht der Finanzverwaltung ein privates Veräußerungsgeschäft i.S.v. § 23 EStG vor, d.h. ein sich ergebender anteiliger Veräußerungsgewinn muss versteuert werden. Eine Ausnahme von § 23 EStG liegt nur vor, wenn die veräußerte Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Die Finanzverwaltung vertritt hier die Auffassung, dass bezüglich der Nutzung von Teilen der Wohnung für berufliche Zwecke (häusliches Arbeitszimmer) keine Nutzung für private Wohnzwecke vorliegt, so dass die Befreiungsvorschrift keine Anwendung findet.
Hier entschied jedoch der BFH zugunsten der Steuerpflichtigen. In der Urteilsbegründung hieß es, dass wenn eine zu Wohnzwecken genutzte Eigentumswohnung innerhalb der zehnjährigen Behaltensfrist veräußert wird, der Veräußerungsgewinn auch insoweit gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG von der Besteuerung ausgenommen ist, als er auf ein zur Erzielung von Überschusseinkünften genutztes häusliches Arbeitszimmer entfällt.
Vermietete Immobilien im Privatvermögen
Grundsätzlich unterliegen alle Mieteinnahmen der Einkommensteuer.
Zur Ermittlung der zu versteuernden Mieteinkünfte können jedoch noch Werbungskosten in Abzug gebracht werden. Durch geschickte Gestaltung kann man bei Bau-, Umbau- und Ausbaumaßnahmen den Fiskus besonders zur Kasse bitten und gleichzeitig auch noch den Wert der Immobilie steigern.
Auch bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage für Absetzungen für Abnutzung von Gebäuden (AfA) ist es in der Praxis häufig erforderlich, einen Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück auf das Gebäude, das der Abnutzung unterliegt, sowie den nicht abnutzbaren Grund und Boden aufzuteilen. Die obersten Finanzbehörden von Bund und Ländern stellen dazu eine Arbeitshilfe als xls-Datei zur Verfügung, die es ermöglicht, in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen. Zusätzlich steht eine Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises zur Verfügung.
Grundsätzlich ist jedoch eine vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude bei der Berechnung der AfA auf das Gebäude zu Grunde zu legen, sofern sie nicht nur zum Schein getroffen wurde, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und man bei einer Gesamtwürdigung von den das Grundstück und das Gebäude betreffenden Einzelumständen nicht zu dem Ergebnis gelangt, dass die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.
Insofern sollte man eine Beratung zur Berechnung des Grund- und Bodenanteils und des Gebäudeanteils schon vor dem Notartermin durch einen Steuerberater in Anspruch nehmen. Vereinbaren Sie deshalb früh genug einen Termin mit uns.
Vermietung von Fremdenzimmern und Ferienwohnungen (Airbnb)
Wer mit der Vermietung von Unterkünften über Online-Portale Einkünfte erzielt hat, muss diese bei der Einkommensteuererklärung angeben.
Wer das bisher nicht getan hat, sollte dies schnell nachholen, denn die Steuerfahndung hat bereits die entsprechenden Daten von den Online-Portalen erhalten und wertet diese aktuell aus.
Ob durch eine Nachmeldung der Einnahmen eine strafbefreiende Selbstanzeige noch möglich ist, hängt davon ab, ob die Behörde das Versäumnis bereits entdeckt hat.
Sprechen Sie uns an, wenn der Sachverhalt auf Sie zutrifft.
Neu-Feststellung der Grundbesitzwerte
Zum 1. Januar 2022 müssen alle Grundstücke neu bewertet werden. Die künftige Grundsteuer wird sich an diesem neuen Wert orientieren. In Zukunft sollen die Grundstücke dann alle sieben Jahre neu bewertet werden – das nächste Mal also 2029.
Zur Feststellung des neuen Grundstückswertes ist die Einreichung einer Feststellungserklärung notwendig. Alle Steuerpflichtigen werden daher voraussichtlich im ersten Halbjahr 2022 durch die Finanzämter aufgefordert, die erforderliche Erklärung abzugeben.
Sicherlich sind Sie selbst in der Lage, die entsprechende Erklärung zu erstellen. Sollten Sie jedoch dafür unsere Unterstützung in Anspruch nehmen wollen, vereinbaren Sie bitte einen Termin mit uns, sobald Ihnen eine Aufforderung zur Abgabe der Erklärung vorliegt.
